2016年国家将陆续出台一系列政策调控楼市,这些政策终可以让部分城市楼市回暖,但不可能让楼市全体大逆转。这种情况下,销存比低,人口剧增的城市,其楼市具有很大上涨空间。那么2016房价有上涨潜力城市有哪些?
先来看一看2016年将出台的调控政策有哪些:
5、政府购买库存商品房做安居房;
6、出台政策鼓励企业和个人大量收购商品房,用来出租等等。
看看35个城市商品房销存比
可以看出,深圳、苏州、南京、合肥、南昌的销存比 ,指标为健康。北海、茂名、烟台等城市销存比 ,消化所积压的商品房需要时间长。
再看主要城市的人口竞争力
参照小学在校生人数这个指标,选择了2004年到2014年为考察的时间段,表中的单位为万人。
注:表中成都的数据是“小学+初中在校生人数”;苏州没有公布2014年的数据,所以用2013年和2004年做的比较;三亚数据不完整,使用的是2013年和2005年数据的比较;大连为2014年和2008年数据的比较。
通过上述表格,可以看出过去10年里,厦门、北京、东莞、长沙、深圳、上海 人口竞争力。
需要说明的是,中国有“三大三小”6个人口增长中心。
三大是:北京及其周边城市(廊坊、保定等)、深圳及其周边城市(东莞、惠州)、上海及其周边城市(苏州);
三小是:长沙、郑州和“厦门+泉州”。
相比之下,其他城市都逊色很多。特别是东北三省、山西、海南、西部地区都缺乏人口竞争力。重庆、武汉、成都、广州在人口竞争力上这么弱,估计也出乎很多人的意料。
综合人口增长和商品房销存比,我们可以看出,在未来一段时间里,一线城市的楼市继续向好,这是确定无疑的。
相比之下,深圳在2015年涨幅过大,2016年也许需要高位盘整;北京面临1949年 的城市调整,推动城市房价上涨的因素,一部分被分流到通州,一部分被分流到河北、天津,所以涨幅也会受到影响。随着“战略新兴板”(上交所主板市场)和“科创板”(上海股交中心)的设立,上海金融中心地位会进一步加强,房价应该有所反应;广州有很大可能补涨,它目前房价只有深圳的一半。
四大一线城市之外,还有10个城市的楼市可以看好:苏州、南京、合肥、济南、青岛、厦门、杭州、长沙、郑州、天津。
合肥因为2011年参与瓜分巢湖,所以人口数据不具有可比性,所以没有列入上述表格。过去3年,合肥小学生人数增长了大约2%(平均下降16%),所以人口竞争力虽然不特别强,表现尚可,价值销存比不高,所以2016年中心区房价会有所表现。
其他9个二线城市,要么是人口特别有竞争力(比如厦门、长沙、郑州、苏州、杭州),要么是两项指标均过得去。因此,都具有一定上涨潜能。但其中不少城市的郊区、新区物业积压严重,投资者如果购买,一定要买中心区的住宅,慎重对待商业物业和郊区、新区的物业。
近海南楼市又有回暖迹象,但从上述数据可以看出,海口、三亚的人口竞争力极弱,建议不碰那里的房子。
由于未来中国城镇化将转向大城市化,国家已经明确提出再建设10个北京这样的“中心城市”,所以未来三四五线城市的楼市只会更加低迷。投资性购房,千万不要选中小城市,尤其是东北、西部的人口流失的中小城市。
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